Операции с недвижимостью. Юридическое бюро КУРАТОР

Работая в сфере недвижимости свыше 10 лет, я пришел к выводу, что есть много людей, имеющих те или иные проблемы, связанные с недвижимостью и среди них очень много тех, кто имеют возможности решить эти проблемы, но просто не представляют как.

Это в равной мере относится как к тем, кто с трудом накопил на комнату в Подмосковье, так и к тем, кто хочет использовать недвижимость как инвестиционный инструмент.

Этот раздел сайта ориентирован именно на тех, кто не знает как.

Сразу скажу, что сайт этот рассчитан на людей активных и желающих решить свои проблемы, получить ответы на свои вопросы. Специфика грамотной работы с недвижимостью предполагает комплексный и серьезный взгляд на проект или предстоящую сделку. В разделе Ответы на часто задаваемые вопросы я постарался изложить максимально объективно складывающуюся ситуацию на Московском и Подмосковном рынке недвижимости. В этом же разделе с Вашей помощью я буду давать ответы на Ваши "наболевшие" вопросы.

Борщевский Игорь Маркович, риэлтер с 11-летним стажем работы, юрист, окончил Московскую Государственную Юридическую Академию (МГЮА).

Директор департамента недвижимости Юридического Бюро "КУРАТОР" член некоммерческого партнерства ЮК МОКА "Адвокат недвижимости", к Вашим услугам.

Прочитав мою статью до конца, Вы, (даже если примите решение доверить свои деньги, а иногда и, без преувеличения, СВОЕ БУДУЩЕЕ другим компаниям) будете знать ВСЕ "ПОДВОДНЫЕ КАМНИ" и ВСЕ УЛОВКИ РИЭЛТОРОВ по, сравнительно честному, отъему Ваших денег!

Самый первый, зачастую главный вопрос, который задается при общении с риэлтером. Клиент хочет услышать цифру, на худой конец процент, который бы его устроил безоговорочно и он слышит это. В таком подходе к оценке услуги заложены все те проблемы, с которыми потом клиенту придется столкнуться. Мощные компании с десятками офисов "победили" клиентов и смогли заставить их свыкнуться с мыслью, что услуги в сфере недвижимости начинают становиться качественными с 5% от стоимости отчуждаемого имущества. Это абсолютно нормальная цена, если учитывать, что компании должны содержать огромный штат "не риэлтеров", ТРАТИТЬ ДЕНЬГИ НА РАЗВИТИЕ И РЕКЛАМУ, чтобы предоставлять ещё более качественные услуги, чтобы развиваться, продвигаться и.т.д.

Проблема заключается, что для многих клиентов - это много, а для риэлтеров (для большинства) - мало! Почему так? Большинство наших сограждан ("продавцов" особенно) - люди небогатые, квартира в Москве стоит сейчас от 100 тысяч долларов, т.е. комиссия риэлтеров начинается с 5 тысяч долларов, что для большинства клиентов - чуть ли не полугодовой доход, естественно встает вопрос - за что такие деньги? А риэлтеры, работающие на агентство, получают от 25 до 50% от дохода агентства, т.е. за сделку купли-продажи однокомнатной квартиры, которая занимает от месяца до двух труда, средний агент получит 1500 долларов. Не очень впечатляет, правда? А как Вы думаете, что происходит с комиссией, когда "не очень честные" агенты зарабатывают на их взгляд маловато? Правильно - она растет! Нет, официально остаются те же 5-7%, просто есть много способов с равнительно честного отъема денег.

1. Вариант этот очень актуален при сегодняшнем росте цен. Приходит клиент в агентство со свободной "однушкой" и говорит - хочу продать за 110 тысяч долларов. (Средняя цена из газеты "КДО", которую он любит читать). Сколько с меня возьмете комиссии? Агент ему отвечает - ну у Вас сделка простая, 2% возьмем. Обрадованный клиент оставляет документы, заключает договор на предлагаемые два месяца, (чтобы максимальные деньги за квартиру получить) и начинает ждать. Квартира выставляется за 115 тысяч и так как она готова к сделке, свободна и в собственности более трех лет, на неё находится много жаждущих покупателей, в том числе и с ипотечными кредитами. После "аукциона" на котором победит, скорее всего "ипотечник" с предложением 125 тысяч, им вносится аванс в размере 15 тысяч и начинается оформление кредита, проверка документов и.т.д. И когда поверивший в удачу, и пригласивший уже на новоселье своих друзей и родственников "ипотечник" звонит агенту, например, поинтересоваться, когда оценщик может приехать на квартиру и оценить её, агент холодно ему отвечает, что у него есть покупатель за 127 тысяч СО СВОБОДНЫМИ ДЕНЬГАМИ, и что, конечно, "ипотечник" может приехать за своим авансом в любое время. После криков и стенаний "как же так?", "мы же подписали договор!!!", и упоминаний о совести и морали, агент обещает посоветоваться с менеджером и НЕ ЗВОНИТ! "Ипотечник" вдрызг разругавшись с нервной супругой, которая с момента внесения аванса виртуально расставляла мебель и вешала шторы в "предмете залога", и, проведя бессонную ночь за сайтом "Из рук в руки", понимает, что если он что-нибудь не придумает, следующий вариант будет стоить 135 минимум и не факт, что вообще он (вариант) будет. Утром он звонит агенту и предлагает дать ему (агенту) лично 2 тысячи, только дайте ЕМУ купить квартиру. Агент нехотя соглашается и просветлённый "ипотечник" мирится с супругой и начинает готовиться к сделке. Квартира "оформляется" по цене 110 тысяч, агентство получает 2200+15000, из которых агент получает, допустим 5000, и ещё 2000 из рук осчастливленного "ипотечника".

2. Второй вариант используется агентами крупных АН с большими базами эксклюзивных договоров и рассчитан на клиентов, которые хотят продать большую квартиру, чтобы купить меньшую и получить хорошую доплату. Начало то же - клиенту объявляют нормальную рыночную стоимость его квартиры (допустим 180 тысяч долларов за 60 метровую трёшку на Преображенке) и нормальную рыночную стоимость свободной большой однушки в Химках, где клиент желает поселиться, например 90 тысяч. Подписывается договор с этими фиксированными ценами, и начинается "работа". Квартира клиента выставляется в риэлтерских базах, а не в любимой газете "Из рук в руки" и дня через два агент звонит клиенту и говорит, что есть очаровательная квартирка в Химках, в их же агентстве, что очень удобно клиенту, правда стоит она 94 тысячи (на самом деле она стоит 88) ,свободна и надо что-то решать, потому, как уйдет она к покупателям со свободными деньгами, Бог видит, уйдёт. Клиент едет в Химки и видит там квартирку своей мечты, о чем взволнованно сообщает агенту - ОНА! Агент сообщает, обрадовано - надо вносить аванс 5000 долларов, привозите завтра, пожалуйста, а на вашу квартиру за месяц покупатель найдется. А у меня нет - растерянно объявляет клиент. Агент предлагает следующий вариант - Агентство внесет за вас 5000, а вы напишите расписку, что вернёте эти деньги, если сделка сорвется и его (Агента) отделение агентства потеряет аванс. Клиент очень хочет квартиру в Химках, может быть, даже понимая риск создавшегося положения, идет на такие условия, утешая себя тем, что за месяц его квартира продастся точно. Дальше всё просто - Агент не показывает квартиру потенциальным покупателям, а раз в три дня звонит Клиенту и говорит, что не звонят по его квартирке-то, совсем не звонят. Через дней десять клиент, осознавая сгущающиеся над его головой тучи, сам просит понизить цену до 175, еще через 10 дней после двух-трех бесполезных показов (на которые приходят на самом деле друзья агента) цена по просьбе клиента доходит до 170, а когда до окончания договора аванса остается 2 дня, агент звонит клиенту и живо интересуется, что ему делать дальше? Клиент, понятно, в предынфарктном состоянии: его квартира не продается, через день он теряет 5 тысяч, которых у него к тому же нет, квартира его мечты в городе Химки "готовится помахать ему крылом"- ситуация безвыходная. И тут звонит Агент и утомленно сообщает, что выход найден и специально для Клиента, он (Агент) уговорил Агентство выкупить СРОЧНО квартиру Клиента, правда за 160 тысяч, но зато сохраняется возможность купить квартирку - мечту, и сделка будет завтра. Клиенту жаль конечно денег, но хочется квартиру в Химках и вроде бы неудобно подставлять Агента, который так много сделал для Клиента. В результате Агенту лично вручается Клиентом 1000 долларов со словами искренней благодарности, агентство на ровном месте получает лишние (180-160+6)25тысяч долларов, это без учета роста цен и фиксированной комиссии. И комар носа не подточит, Клиент сам подписал все документы. Неплохо, не правда ли?

Какие я получаю гарантии и какова ваша ответственность?

Вопрос ответственности, которую несут агентства недвижимости за правильность и юридическую чистоту проводимых сделок очень часто становится краеугольным при проведении сделок с недвижимостью. У риэлтеров законных полномочий для полноценной проверки продаваемых и покупаемых квартир просто нет. Всю информацию (историю квартиры), агентствам часто приходится добывать за дополнительные деньги и "из под полы". Но, не смотря на это, клиенты требуют у агентств недвижимости гарантий, видя именно в этом смысл оплаты комиссионных. Однако большинство агентств недвижимости не предоставляют никаких гарантий по совершаемым сделкам (вернее предоставляют их только на словах).

Остальные агентства предоставляют письменные гарантии в виде ГАРАНТИЙНЫХ СЕРТИФИКАТОВ, ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ и СТРАХОВЫХ ПОЛИСОВ. Суть их такова: если после совершения сделки возникают какие-либо судебные споры в результате которых новый собственник лишается квартиры или ему наносится материальный ущерб - агентство обязуется компенсировать клиенту все понесенные убытки за свой счет. В разных агентствах оговариваются разные условия выплат и компенсаций, но общий смысл одинаков - получить компенсацию вы сможете, если докажете в суде, что Вам нанесен ущерб по вине Агентства, что сделать практически невозможно (мне известен, например, лишь один такой случай). Также недостатком предоставления подобных гарантий (наряду с их бесполезностью) является высокая стоимость этой услуги. Такие гарантии хороший маркетинговый ход и благодаря ему, ценность услуг агентства возрастает в глазах клиента.

Так как же клиентам получить 100% гарантии? Ответ напрашивается - да, никак!

Суть работы риэлтера - посредничество в сделках с недвижимостью, а не оказание юридических услуг нуждающемуся населению и не титульное страхование клиентской недвижимости. Максимально, что делают агентства недвижимости: осуществляют проверку ряда обстоятельств, которые потенциально могут привести к признанию сделки недействительной. Результаты проверки заносятся в некий документ, который подписывается сотрудниками юридической службы, руководством и заверяется печатью фирмы. Агентство гарантирует точность собранной информации. Этот документ предоставляется клиентам. Если требуется, агентство дает разъяснения и консультации по фактам, изложенным в документе, таким образом, стороны способны увидеть все существующие риски еще ДО совершения сделки. На основании изложенного, стороны принимают обоснованное решение о совершении сделки. Это тот максимум, которого необходимо добиваться от риэлтера.

Какие же обстоятельства проверяются риэлтерами?

Сколько раз, и на каких основаниях квартира меняла владельцев. Для получения сведения об этом риэлтер заказывает в Едином государственном реестре прав выписку о переходе права. На основе этой выписки также можно узнать были ли по конкретной квартире аресты, запреты на совершения сделок и.т.д. Но так как далеко не всегда в суде стороны заявляют ходатайства об аресте недвижимого имущества, то отсутствие вышеуказанных записей, не гарантирует того, что по квартире не было судебных споров. Итак, на основе расширенной выписки из реестра можно лишь обнаружить некоторые "тонкие места" в истории квартиры.

Нет ли в квартире задолженностей по платежам за коммунальные услуги, телефон, налоги и другим платежам. Сведения об этом собираются в органах предоставляющих услуги: Мосэнерго, МГТС и т.д

Проверка лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности, учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (справки из ПНД и НД). Во-первых, эти справки официально можно получить только проверяемому, либо правоохранительным органам по запросу, либо по ходатайству в судебном процессе. Поэтому чаще всего агентства предоставляют "подпольную" информацию, на которую в суде не сошлешься. Кроме того, далеко не все психические расстройства/заболевания однозначно ведут к признанию человека недееспособным, и не все недееспособные, по сути, граждане состоят в НД, ПНД на учете. Более-менее хорошие результаты в суде дает освидетельствование Продавца в момент сделки, проведенное сертифицированным психиатром, но как вы думаете - часто ли эта услуга прилагается к сделке? Вывод - вышеуказанные справки - не гарантия дееспособности участника сделки.

Данные о зарегистрированных лицах (имеющих право проживания) в настоящее время и в прошлом в квартире. В принципе, получение "архивной" выписки из домовой книги тоже не панацея от того, что к вам по истечению лет не пропишется вернувшийся из мест лишения свободы родственник продавцов, временно снятый с регистрационного учета, а на ваши вопросы в паспортном столе будут, вдумчиво заглядывая в глаза, говорить, что та паспортистка которая делала ЭТУ "архивную" выписку потеряла учетную карточку из архива и две недели, как уехала на ПМЖ в Киргизию. Поэтому о каких-то гарантиях можно говорить, если ВЫ лично увидите эту учетную карточку и по ней вам дадут "архивную" выписку. Как вы думаете - часто это случается?

Я покупаю квартиру в Москве, кого мне нанять риэлтера или юриста?

Давайте проанализируем плюсы и минусы в том и другом случае.

1. Риэлтер, если он профессионал, поможет Вам найти квартиру Вашей мечты. Проведет Вас через тернии риэлтерских "деловых обыкновений" к сделке. Естественно он сможет помочь Вам зарегистрировать сделку и право на квартиру, объяснит, как перевести на себя лицевой счет в квартире и телефонный номер. В лучшем случае он "проверит" квартиру (покажет Вам ксерокопии с архивных выписок из домовой книги и ЕГРП, а также ксерокопии со справок НД и ПНД, полученных по "левым" запросам правоохранительных органов) и скажет, что всё отлично. Так оно и есть, по статистике в 95% сделок просто нет никаких проблем, кроме организационных. Об остальных 5% сделок ни счастливые покупатели, ни среднестатистические риэлтеры почему-то не задумываются. Обо всех этих обязательных и не извещенных наследниках, последствиях не указания полной суммы в договоре, выписанных в места не столь отдаленные членах семьи собственника, и других нечасто встречающихся, но крайне неудачных обстоятельствах, которые могут привести к значительному ущемлению прав нового собственника.

2. Юрист, если он профессионал, искать Вам квартиру не станет, искать её будете Вы или риэлтер. Юрист к каждой сделке относится так, как будто она уже признана недействительной судом, и надо готовиться ко второй инстанции. В этом есть огромный плюс - юрист в отличие от риэлтера "умеет читать" документы и понимает последствия их подписания, он потребует массу нужных и имеющих доказательную силу в суде документов, и "проверит" квартиру он лучше, и скорее всего сведет к нулю саму возможность ущемления прав покупателя. Но эти плюсы зачастую оборачиваются минусами, потому как цель у юриста не сделать сделку, а максимально обезопасить клиента и как следствие, снять с себя ответственность. Недаром риэлтеры в массе своей недолюбливают юристов - "Хочешь завалить сделку - пригласи на неё юриста и бухгалтера (представителям этой славной профессии достается преимущественно в среде коммерческих риэлтеров)" Кроме того, юристы не знают риэлтерских "деловых обыкновений" и часто встают в тупик из-за этого.

Вывод получается неутешительный и ведущий к большим затратам, нанимать надо и того и другого. Случай совпадения двух этих "ипостасей" в одном лице крайняя редкость и большоё благо для клиента, так как он экономит и деньги и нервы и время, и получает максимальный результат. В нашей фирме к этому выводу пришли уже давно и поэтому, все риэлтеры работающие в Юридическом Бюро "КУРАТОР", имеют высшее юридическое образование, а все юристы и адвокаты умеют делать и делают сделки с недвижимостью. Этот универсализм и является на наш взгляд высшим эталоном качества оказания услуг в сфере недвижимости.

Как потратить деньги (инвестиции в недвижимость)?

Этот вопрос стал актуален с момента, когда все мы поняли, что в недвижимость вкладывать деньги выгодно и интересно. И встал вопрос: как вложить так, чтобы и денег не потерять, и не рисковать, и заработать (а лучше просто получить) тааакие проценты, чтобы ВТО с МБР от зависти удавились. История развития рынка недвижимости в Московском регионе показывает, что так можно сделать. Чтобы было проще - разобьем инвесторов на группы по финансовым возможностям.

С 1992 года цены на недвижимость неуклонно растут, за исключением года последовавшего за кризисом лета 1998 года. С весны 1999 года средняя цена квадратного метра выросла с 600 до 3000 долларов. Особенно показателен рост, который мы наблюдаем сейчас с осени 2005 года, и который составляет по наиболее востребованной, "дешевой" недвижимости до10 % в месяц. Связано это с рядом "неудачно" (или "удачно") совпавших обстоятельств. Неудачный закон о долевом участи в строительстве, резкий рост цен на нефть/газ и как следствие образование "шальных" денег внутри страны, увеличение доступности ипотечного кредитования-все эти обстоятельства привели к перекосу спроса и предложения в Московском регионе. Купить свободную однокомнатную квартиру на вторичном рынке в Москве трудно, даже имея на руках требуемое количество наличных денег. Рынок перекошен - если раньше внутри одного района 65метровая трешка обменивалась равноценно на две однушки по 31 метру, то сейчас две однушки стоят в полтора раза дороже одной трешки. Как Вы понимаете рынок выправится за счет роста цен на многокомнатные квартиры, и выправится в ближайшие полгода.

1. Отсюда вывод - привлекательно инвестировать именно в трех и более комнатные квартиры. Пример - купленная в декабре 2005 года пятикомнатная квартира на Буденовском проспекте в "сталинском" доме за 210 тысяч долларов сейчас стоит 260, а через полгода будет стоить 360, когда она "дорастет" до трех однушек остановившихся на 120 тысячах долларов.

2. Покупка новостроек в привлекательных районах области. Пример: проект компании МОРТОН на территории Совхоза 1 Мая (Щелковское шоссе, Балашихинский район). Объект (15 корпусов) строится в МО, в 350 метрах от МКАД, транспортная доступность - как у жителей, скажем, Жулебино, только в Жулебино квадратный метр стоит от 2500 долларов, а в проект Совхоза 1 Мая еще после нового года можно было "вложиться" по 800-900 долларов за метр. Естественно, года через два-три, когда новый район будет обжит, разница в цене с Жулебино нивелируется.

3. Покупка лесных участков в стародачных и современных поселках до 50 км от МКАД. Этот товар не дешевел даже в 1999 году, рост цены на землю с лесными деревьями впечатляет- на порядок с 1998 года. Пример: 15 соток в Кратово, около озера, с вековыми соснами в 1999 году было куплено моими клиентами за 22 тысячи долларов, сейчас этот участок стоит минимум 200 тысяч.

4. Приобретение коммерческой недвижимости: небольшой офис или магазин. (около 100-120 метров) Здесь кроме роста цен на недвижимость добавляется доход в виде арендной платы, которая выше, чем доход от сдачи в найм квартиры аналогичной площади, раза в три. Пример: купленное у компании-девелопера "Полипром" нежилое помещение на улице 4-ой гражданской площадью 98 кв.м за 294 тыс.долларов, может приносить как офисное не менее 500 долларов за метр в год, как торговое не менее 700. Естественно, после ремонта. Прибавим к этому "скромный" рост в 25% годовых, и вы окупите свои вложения менее, чем за три года.

Существуют ещё несколько простых и не менее эффективных способов вложений для этой группы инвесторов.

Ко всем перечисленным способам можно добавить ещё несколько:

1. Сделки с прямой (городской) арендой. Тема эта по-прежнему остается очень востребованной и выгодной, поскольку цены на городскую аренду втрое ниже коммерческих.

2. Строительство и последующая продажа загородных домов в перспективных районах МО. Очень выгодное вложение денег при наличие грамотной строительной бригады и небольшого административного ресурса.

1. Вложения на рынке "элитной" недвижимости. По самым скромным подсчетам вложения в дорогое жилье оправдывают себя лучше, чем вложения в самое дешёвое и востребуемое жилье - в панельные однушки. За послекризисные годы цена на удачные проекты на "золотой миле" выросла с 3000 до 20000 долларов за метр.

2. Строительство и продажа коммерческой недвижимости в Москве. Об этом стоило бы написать книгу.

Всё что можно предложить этой группе инвесторов носит гордое имя ПРОЕКТ.

Здесь приводится средняя стоимость наших риэлтерских услуг, (при максимальном наполнении понятия "услуга", например при продаже квартиры это значит, что Вы выдаете нотариальную доверенность на сбор документов, называете цену сделки и банк в котором Вы хотели бы получить деньги, и приезжаете на сделку, всё остальное делаем мы.)